דיני הגנת הדייר

               הדרך הנכונה להעברת זכות דיירות מוגנת   

 

לא רבים מודעים לכך שתכנון נכון, מראש, בהעברת זכות הדיירות המוגנת בבית מגורים או בבית עסק, עשוי להשפיע אם יצליח הוא להפיק רווח כלכלי מהעברת זכות דיירות מוגנת זו, אם בכלל. הדברים נכונים במיוחד בהעברת זכות שכירות/דיירות מוגנת זו, בבית עסק - בשונה מהעברת זכות דיירות מוגנת בבית מגורים - בכך עוסקת רשימתנו זו.

 

שעה שבעל הבית והדייר המוגן בבית עסק אינם מגיעים לעמק השווה ביניהם,  לעצם הסכמת בעל הבית לשלם, לדייר היוצא, המבקש לפדות הדיירות המוגנת, בכסף או אינו מסכים לסכום שדורש הדייר היוצא, להעברת זכות הדיירות המוגנת, לדייר מוצע אחר, תמורת כסף ולקבל חלקו בדיירות המוגנת (בין שליש ל-40% משווי מחר הדיירות המוגנת תלוי במשך הזמן בו מחזיק הדייר המוגן בנכס המוגן), קובע חוק הגנת הדייר מנגנון ברור וחד-משמעי לצורך כך.

 

במצב דברים כזה, רשאי הדייר בנכס המוגן לשלוח לבעל הנכס שני תצהירים בדואר רשום. בתצהיר הדייר היוצא יכתוב ויפרט הוא שהוא מוכן לפנות הנכס עד יום פלוני שלא יקדם לשלושים יום ולא יתאחר שלושה חדשים מיום שנשלחה ההצהרה; שם הדייר המוצע, מענו ומשלח ידו; סכום דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לתת; החלק בדמי המפתח שהוא דורש לעצמו; שהדייר המוצע שוכר בית העסק על מנת להוסיף ולנהל בו אותו עסק שהדייר היוצא ניהל בו (ולעתים גם הרצון לנהל העסק באותו שם מסחרי) והסכום שהדייר המוצע משלם בעד המוניטין של העסק.

 

הדייר המוצע מצהיר בתצהירו, על נכונותו לשכור הנכס, לקבל ההחזקה בו מיד לאחר פינויו; שמו, מענו ומשלח ידו; סכום דמי המפתח שהוא מוכן לתת; שהוא שוכר בית העסק על מנת להוסיף ולנהל בו אותו עסק שהדייר היוצא ניהל בו (ולעתים גם רצונו לנהל העסק באותו שם מסחרי) והסכום שהוא משלם בעד המוניטין של העסק.

 

בעל הבית, רשאי - תוך 30 יום, מהמועד בו נשלחו ההצהרות -  להשיב לדייר המוגן אחת מתשובות אלה: א. שהוא מחזיר לעצמו ההחזקה בנכס עד יום פלוני שלא יקדם ליום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו ולא יתאחר שלושה חדשים מיום שנשלחו ההצהרות, ושהוא מסכים לסכום דמי-המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות. ב. שיש בדעתו להחזיר לעצמו ההחזקה בנכס המוגן, אך הוא חולק על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו. ג. שהוא מסכים להשכיר הנכס לדייר המוצע ולסכום דמי-המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות. ד. שהוא מסכים להשכיר הנכס, אך הוא חולק על הדייר המוצע או שהוא חולק על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח,  או שהוא חולק על סכום דמי המפתח או שהוא חולק על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו.

 

תיתכן מציאות דברים, לפיה בעל הבית משיב לבקשת העברת זכות השכירות של הדייר היוצא, כי יש בדעתו להחזיר לעצמו ההחזקה בנכס, והוא מסכים לסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות, או אז חייב הדייר היוצא לפנות הנכס לא יאוחר מהיום שקבע בעל הבית בתשובתו, ובלבד שבעל הבית שילם לדייר היוצא חלקו בדמי המפתח המוצעים, או השלישו לזכותו.  אם לא שילם בעל הבית לדייר היוצא חלקו בדמי המפתח ולא השלישו לזכותו של הדייר היוצא, עד היום האמור, הרי חייב בעל הבית, לפי דרישת הדייר היוצא, לשלם לו חלקו בדמי המפתח, או להשלישו לזכותו, לא יאוחר מחמישה עשר יום לאחר אותו יום, ובלבד שהדייר היוצא מפנה הנכס.

אפשרות אחרת היא, שבעל הבית מבקש להחזיר לעצמו ההחזקה בנכס המוגן, אבל חולק על זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על חלוקתם. אז  יפסוק בדבר בית הדין לבקשת הדייר היוצא שתוגש לא יאוחר מחמישה עשר יום, ממועד מתן תשובת בעל הבית. אם מצא בית-הדין שהדייר היוצא זכאי לדמי-מפתח, יקבע הסכום שהוא זכאי לו, ובעל הבית יחויב לשלם לו סכום זה, או להשלישו לזכותו, תוך חמישה עשר יום מיום מתן פסק הדין או עד היום שקבע בעל הבית בתשובתו, הכל לפי התאריך המאוחר יותר, והדייר היוצא חייב לפנות הנכס עד אותו תאריך.

אם בעל הבית משיב שהוא מסכים להשכיר המושכר לדייר המוצע ולסכום דמי המפתח ולחלוקתם כמפורט בהצהרות, הרי רשאי הדייר המוצע, על בסיס  תשובה זו, לקבל ההחזקה בנכס לא יאוחר מהיום שקבע הדייר היוצא בהצהרתו, ובלבד שהדייר המוצע שילם לבעל הבית ולדייר היוצא חלקם בדמי המפתח המוצעים, או השלישו לזכותם. אם לא קיבל הדייר המוצע ההחזקה בנכס עד היום האמור, חייב הדייר היוצא, לפי דרישת בעל הבית, לפנות הנכס לא יאוחר מחמישה עשר יום לאחר יום זה, ובלבד שבעל הבית שילם לו חלקו בדמי המפתח המוצעים, או השלישו לזכותו.

שעה שבעל הבית משיב שהוא מסכים להשכיר הנכס לדייר המוצע, אבל חולק על זכות הדייר היוצא לדמי מפתח או על סכום דמי המפתח או חלוקתם, יפסוק בדבר בית הדין לפי בקשת הדייר היוצא שתוגש לא יאוחר מחמישה עשר יום ממועד שליחת תשובת בעל הבית. אם מצא בית הדין שהדייר היוצא זכאי לדמי-מפתח, יקבע סכומם  וחלוקתם בין בעל הבית ולדייר היוצא והיום בו רשאי הדייר המוצע לקבל ההחזקה בנכס. אז ייחשב היום הקבוע בפסק הדין לפינוי הנכס, במקום היום שקבע הדייר היוצא כתאריך פינוי הנכס, בהצהרתו. לא פינה הדייר היוצא הנכס, כקבוע  בסעיפים 87 עד 90 לחוק הגנת הדייר, ישמש הדבר עילה למתן פסק דין של פינוי בידי בית הדין נגד הדייר היוצא, ובלבד שלא יבוצע פסק הדין, אלא לאחר שבעל הבית שילם לדייר היוצא חלקו בדמי המפתח, או השלישו לזכותו.

 

 

ד"ר חיים שטנגר, הינו עורך דין דיני הגנת הדייר , כמו-גם עורך-דין דיני מקרקעין, כמו-גם עורך-דין דיני חברות, כמו-גם עורך-דין דיני חוזים וכן עורך-דין דיני משפחה, בעל וותק מקצועי של מעל לשלושים ושמונה שנים.
משרד עריכת-הדין שבבעלותו - המעסיק מספר עורכי-דין - מתמחה, בין היתר, בתחום דיני משפחה ודיני ירושה, בצד עיסוק שוטף ומקביל, בענייני מקרקעין, חוזים, חברות, בג"צים והופעות שוטפות בענייני ירושה, משפחה ובעניינים כלכליים ופליליים, בבתי-משפט.

 

 

ד"ר חיים שטנגר, משרד עורכי דין ונוטריון, מציע - במסגרת שירותיו המשפטיים השוטפים, כעורך דין דיני הגמנת הדייר, ועורך-דין דיני מקרקעין, כמו-גם עורך-דין דיני חברות, כמו-גם עורך-דין דיני חוזים וכן עורך-דין דיני משפחה - שירותים מקצועיים והופעות משפטיות בבתי-דין לשכירות, כמו-גם בבתי-משפט אחרים ובבית-משפט העליון, אם בערעורים ואם בהגשת בגצ"ים, בתחומי המקרקעין, החברות, החוזים וכן עריכת צוואות ושאר שירותים משפטיים, בענייני צוואות, דיני משפחה ועניינים כלכליים, נגזרים ומשיקים לתחום זה, מכל מין וסוג שהוא.

 

האמור לעיל, אינו מהווה ייעוץ משפטי, כך שבכל מצב דברים, יש להתייעץ בעו"ד דיני משפחה, בכל מקרה ומקרה דווקני ופרטני, לגופו של עניין.